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관리소장은 아파트관리의 세 당사자 중 가장 중요하고 핵심적인 위치에 있지만 지급받는 보수나, 행사하는 권리권한 면에서는 가장 힘없는 약자의 위치에 있습니다. 법적으로 보장된 임기가 있는 것도 아니고, 집행권이라는 법적으로 보장된 권한이 있긴 하지만, 그건 단지 명목상의 권한에 불과한 것입니다.
그리고 관리소장의 집행권은 통상적인 관리행위 외에 입주자대표회의에서 의결한 안건을 집행하는 것인데, 그 집행권이라는 것이 사실 입주자대표회의에서 원하는 대로 행사해야하기 때문에 그 집행권은 행사하는 권한이라기보다는 이행해야하는 일종의 책무에 불과한 것입니다.
그래서, 관리소장은 관리방법 결정권과 관리업체 선정권을 가진 입주자대표회의와 명목상 관리권행사를 하는 위탁관리회사의 비위만 잘 맞추고 또 그들이 원하느 대로 처신만 하면 능력에 관계없이 자리보존이 되기 때문에 굳이 일거리를 만들어가면서 힘들게 일할 필요도 없고 또 굳이 자기 집처럼 알뜰하게 관리하면서 골치 썩힐 필요가 없는 것입니다.
아파트관리는 사실 사고만 없으면 관리 잘 한다고 보는 것입니다. 내부적으로는 보이지 않는 곳에서 시설물이 썩어가도 겉으로만 아파트가 평온하면 되는 것입니다. 이러한 아파트관리의 속성 때문에 사용자 입장에서는 기술이 없어도 관리능력이 없어도 말 잘 듣는 관리소장이면 되는 것입니다. 위탁관리회사도 마찬가집니다. 아파트관리는 관리소장이 다 알아서 할 일이고 회사로서는 계약기간동안 소정의 위탁관리수수료 수익만 챙기면 되는 것입니다.
이렇듯 현재의 아파트관리방식은 아파트관리에서 가장 전문가라고 할 수 있는 관리소장위에 아파트관리의 모든 의결권과 관리업체선정 권한을 가진 비전문가 집단인 입주자대표회의와 또 위탁관리수수료 수익만을 챙기고 관리권을 행사는 위탁관리회사가 군림하고 있으면서 관리소장을 자기들(두 사용자) 부하직원처럼 대하므로써 아파트관리소장의 사기가 저하되고 또 툭하면 관리소장을 교체하는 두 사용자의 횡포로 인해 아파트관리소장의 신분이 불안해지고, 이것이 또 아파트의 관리부실로 이어져서 결국 아파트주민들에게 피해를 줄 가능성이 많습니다.
이런 현상은 주택정책을 총괄하고 주택관리감독권을 가지고 있는 주택당국이 자신의 관리감독권을 축소시키고, 사적자치확대라는 미명 아래 주택관리 당사들에게 그 권한을 넘겨줌으로서, 결국 두 사용자의 권한과 이권만 확대되고, 근로자인 관리소직원들의 지위는 상대적으로 약화됐기 때문입니다. 관리소직원들도 근로기준법상 근로자대우를 받기는 합니다만, 임금협상이나 근로조건협상 등, 사용자와 단체교섭을 할 수 있는 노동조합 하나 없는 곳이 대부분의 아파트관리 사업장입니다.
관리소직원들과 주민간의 관계는 상호 평등한 계약관계에 있습니다. 그럼에도 불구하고, 일부 아파트주민들과 입주자대표회의 사고방식은 관리소직원들을 주종관계로 보는 것입니다.
한편, 매월 납부하는 관리비는 아파트를 관리하기 위한 최소한의 비용에 불과합니다. 직원들의 급료 역시 아파트관리를 위한 인건비로서 주민들이 당연히 부담해야 할 필요경비에 불과한 것입니다. 그런데도, 주민들이 납부하는 관리비로 직원들이 먹고살지 않느냐? 우리가 너희들을 먹여살리지 않느냐? 일부입주자나 입주재대표회의에서는 이러한 사고방식을 가지고 관리소직원들을 대하는 것입니다. 이것은 하나는 알고, 둘은 모르는 무지에서 비롯된 것입니다.
사실이즉슨, 관리소직원들이 아파트를 성실히 관리하고 또 자기 집처럼 정성을 들여서 관리를 해야만 주민들이 편안한 일상생활을 영위할 수 있는 것입니다. 설비 하나 관리 잘못하면 아파트전체가 부실관리 된는 것입니다.(다음 호에 계속)